logo

Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm

 

Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm, Av. Şenol Saltık’ın Seçkin-Hukuk Yayınları arasında yeni basılan bir kitabı. Saltık İstanbul Barosu Avukatlarından Kayder üyesi değerli bir hemşehrimiz.
“Bu kitabı bilgiye önem veren tüm Hukukçulara, adaletin tecellisi için canhıraş şekilde çalışan Meslektaşlarıma ve insanların sağlıklı çevrede yaşama hakkı olduğuna inan tüm idarecilere ithaf ediyorum.” Diyor.
Bana imzalı bir kitap hediye ettiği için teşekkür ederim. Bu konuda Bizim Kayseri Dergimizin 26.sayısına bir makale yazmasını rica ettim. Beni kırmadı ve aşağıdaki makaleyi kaleme aldı. Bu makalesini Çağdaş Develi Gazetemizin değerli okuyucularıyla paylaşıyorum.
Kentsel Dönüşümün Seyri ve Geleceği
Deprem uzmanlarının tespitlerine göre, İstanbul’da yakın bir gelecekte, yıkıcı bir depremin gerçekleşme ihtimali oldukça yüksektir. Ülkemizin hiçbir bölgesinde şiddetli bir tabi afetin yaşanmaması temel dileğimizdir. Ancak, depreme ne derece hazırlıklı olduğumuzun da ciddi şekilde sorgulanması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açıklanan verilere göre, ülkemizdeki, 6,5 Milyon binanın, riskli yapı sınıfında olduğu belirtilmektedir. 2012 yılında yürürlüğe giren, 6306 sayılı yasa kapsamında, özellikle, rant değeri yüksek bölgelerde, kentsel dönüşüm çalışmalarının büyük bir hızla ilerlediğini görüyoruz. Fakat sınırlı alanlarda yürütülen bu dönüşüm faaliyetlerinin deprem riskinin önlenmesi açısından yeterli olup olmadığı sorgulanmalıdır. Bu yıl içerisinde yayınlanan, Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm isimli kitabımızda, kentsel dönüşümü, her yönüyle açıklamaya çalıştık.

İstanbul’da yaşanacak yıkıcı bir depremin ülkemiz açısından telafisi imkânsız ağır sonuçlar doğurmaması için gereken önlemler, sağduyulu bir kararlılıkla alınmalıdır. Bir görüşe göre, depremin yıkıcı etkisinin ülkenin bekasını ve bütünlüğünü dahi etkileyebileceği iddia edilmektedir. Hâlihazırda dahi, ülkemizdeki pekçok değerli gayrimenkulün yabancılara satıldığını düşünürsek, yıkıcı bir deprem sonrası yaşanacak çaresizlik içerisinde, pekçok bölgenin bir anda elimizden çıktığını görmemiz, ciddi bir olasılıktır. Bu derece ağır sonuçlar doğurabilecek yıkımın önüne geçilebilmesi için, toplumun tüm paydaşlarına ciddi sorumluluklar düşmektedir.

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün verilerine göre, 2012 yılından itibaren kentsel dönüşüm yasası kapsamında yenilenen binaların sayısı, 200.000 adet civarındadır. Yukarıda açıkladığımız üzere, toplam 6,5 milyon binanın depreme dayanıksız olduğu ve yenilenmesi gerektiğini düşünürsek, henüz hedeflenen amacın çok uzağında olduğumuzu ifade edebiliriz. Beş yıllık süreç içerisinde yasada ve uygulama yönetmeliklerinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Ancak, yeni düzenlemeler de sorunların çözülmesi ve mağduriyetlerin giderilmesi açısından maalesef ciddi bir etki yaratamamıştır. Ülkemizdeki riski bina sayısına bakıldığında, Kentsel Dönüşüm uygulamalarının önümüzdeki yirmi yılda, mahkemelerde temel ihtilaf konularından biri haline geleceği tahmin edilmektedir. Kanaatimizce, ileride bu konuda ihtisas mahkemeleri kurulması gerekecektir.

Binalarda, kentsel dönüşüm çalışmaları, Riskli Yapı Tespit Raporunun alınması ile başlamaktadır. 6306 sayılı yasa kapsamında, bir binanın yıkılarak yeniden yapılma sürecinin lokomotifi sayılan, “Riskli Yapı” tespitinin süreci ve hukuki sonuçları son derece önemlidir. Tüm yasal süreçler ve yıkım işlemlerinin temeli, binada yapılacak riskli yapı tespitine bağlıdır. Riskli Yapı Tespiti, deprem yönetmeliklerinde yer alan kriterlere göre yapılmaktadır. Ülkemizde, deprem yönetmelikleri, 1999 yılından sonra yürürlüğe girmiş olsa da, fiilen uygulanması, 2007 yılına dayanmaktadır. Bu sebeple, 2007 yılından önce yapılan binaların büyük çoğunluğunun riskli yapı sınıfına girdiği ifade edilmektedir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasıyla birlikte, kat mülkiyeti konu binalardaki arsa payı kavramının önem kazandığı ve binanın yenilenme sürecinde mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır. Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarının, binanın yenilenmesi ve yıkım sürecini de doğrudan etkilediği görülmektedir.

Ülkemizde özellikle, 2000 yılından önce inşa edilen birçok binanın, mühendislik hizmeti almadan yapıldığı ve kullanılan malzemelerin teknik standartların altında olduğu anlaşılmaktadır. Standarda uymayan bu durum, inşa edilen binaların arsa paylarının belirlenmesinde de karşımıza çıkmaktadır. Yıllar önce inşa edilen apartman niteliğindeki binaların büyüklüğü, konumu ve değeri dikkate alınmadan, tüm dairelerin arsa paylarının eşit olarak belirlendiği, hatta bazen bodrum kat dairelerin arsa payları ile diğer katlardaki dairelerin arsa paylarının aynı nispette olduğu görülmektedir.

Genellikle binayı inşa eden müteahhit tarafından, kat mülkiyetinin kurulması aşamasında, bütün dairelere eşit şekilde dağıtılan arsa payları, yıllar sonra hukuki sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Binadan daire satın alan hak sahiplerinin de bu duruma uzun yıllardır itiraz etmemesi de yanlışlığın sonraki nesillere aktarılmasına neden olmuştur. Bina yapıldıktan belki de kırk yıl sonra, binanın yenilenmesi gündeme geldiğinde, arsa payı taksimindeki yanlışlıklar ancak anlaşılabilmekte ve bu aşamada arsa payının düzeltilmesi davaları açılmaktadır. Ancak, kentsel dönüşüm uygulamasında belirlenen, keskin nitelikli, kısa süreler ve yıkım tehdidi dikkate alındığında, arsa payının düzeltilmesi davasının riskli yapı tespitinden sonra açılması, durumu daha da karmaşık hale getirebilmektedir.
Arsa payının düzeltilmesi davaları zamanaşımına tabi değildir. Kat mülkiyeti kurulum aşamasında itiraz edilmemesi dava açma hakkını ortadan kaldırmayacaktır. Arsa payının düzeltilmesi davalarında en önemli husus, arsa payını yeniden belirleyecek olan Mahkemenin, binanın yapılış tarihindeki kriterleri esas alarak inceleme yapacak olmasıdır. Örneğin, bina, 1970 yılında inşa edilmiş ise, bağımsız bölümlerin 1970 yılındaki değerleri belirlenecek ve arsa paylarında yanlışlık varsa, bu kritere göre değerlendirme yapılarak, arsa payları yeniden belirlenecektir.

Yukarıda açıkladığımız hususlar, kentsel dönüşüm sürecine ait sorunların sadece bir kısmıdır. Bunların haricinde, üçte iki çoğunluğa katılmayan azınlığın hakları, müteahhide verilen binaların bitirilememesi nedeniyle yaşanan mağduriyetler ve hak kayıpları, ciddi sorunlara neden olmaktadır. Bu sorunların çözümü için kitabımızda çeşitli öneriler sunulmuştur. Kentsel dönüşümde katılım bankacılığı modeli kanaatimizce oldukça önemlidir. Her şeye rağmen, ülkemizin geleceğinin sağlam temellere oturtulabilmesi için, kentsel dönüşüm yaklaşımlarının desteklenmesi şarttır. Bazen, umutla yolculuk etmek, gidilecek yere varmaktan daha güzeldir. Mevcut uygulamalardan ciddi dersler çıkarılarak, sağlam ve kararlı, kentsel dönüşüm faaliyetlerinin sürdürülmesini temenni ediyorum.
Av. Şenol Saltık, 1977 yılında Kayseri Pınarbaşı ilçesinde doğmuştur. Orta öğrenimini Kayseri’de tamamladı. ve 1999 senesinde, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun oldu. Çeşitli holdinglerde hukuk müşavirliğinde çalıştıktan sonra,2008 yılında, kendi hukuk bürosunu kurdu. Mesleğinin ilk yıllarından itibaren, gayrimenkul hukukunun hemen hemen her alanında, yoğun bir şekilde çalışmış ve önemli davalarda görev üstlenmiştir. Kentsel dönüşüm hukuku konusunda yayınlanmış makaleleri bulunmaktadır. Aynı zamanda çeşitli sivil toplum örgütlerinde yöneticilik yapmaktadır.
Evli bir kız çocuğu babasıdır.

Share
1.495 Defa Okundu
#

SENDE YORUM YAZ

9+10 = ?

İLGİNİZİ ÇEKEBİLECEK DİĞER KÖŞE YAZILARI

  • ABBASZADE İBRAHİM EFENDİ (1899-1963 )

    11 Haziran 2021 Köşe Yazarları

    Abbaslar ailesinin atası Abbas Dede’dir. Aile de hep dedenin adıyla anıla gelmiştir. Aile Halep Türkmenlerinden üç değişik aile birlikte 18.asrın ortalarında Develi’ye gelip önce Kopçu köyü’ne yerleşmişler, kısa bir süre sonra Develi’ye ad vermiş olan Dev Ali (Seyyit Emir Ali) türbesinin etrafına yerleşmişlerdir. Yukarı Develi’de yerleşmişler ve kurdukları mahalleye de Kopçulu Mahahallesi adı verilmiştir. İlk nüfus sayımı olan 1821 tarihinde de mahalle sakinleri Kopçulu adıyla kayda girmiştir! Abbaszade İbrahim de diğer bütün aile ferleri ...
  • Kuruluşundan Bugüne Derneğimizin Hafızası Kitabında Onursal Başkan Av. Osman Deveci’nin Takdim Yazısı

    11 Haziran 2021 Köşe Yazarları

    Kuruluşundan Bugüne Derneğimizin Hafızası Kitabında Onursal Başkan Av. Osman Deveci'nin Takdim Yazısı Değerli Hemşehrilerim, İnsanlar genellikle maddi kazanç uğraşısı verirler, bunun için çalışırlar, bunun için çabalarlar. Neden, çünkü daha iyi bir gelecek, daha mutlu bir hayat sürmek için. Maddesel olarak bir yere gelmiş bireyler asli görevlerinden artan zamanlarda da topluma hizmette yer almalı, ülkeye ve insana hizmete omuz vermelidirler. Bu hizmetin karşılığı da manevi kazançtır, manevi kazancın getirdiği haz ve mutluluktur. Bu haz ve...
  • DÜNYA TÜKENMEZ KALEM GÜNÜ

    11 Haziran 2021 Köşe Yazarları

    Günümüzde kalem basit ve kolay bir yazma aracı olarak bilinmektedir. Kalemin tarihi çok eski çağlara dayanmaktadır. Özellikle sanayi devriminin ardından sanayinin de gelişmesiyle birlikte kalemin de bu gelişme ile paralel bir gelişme gösterdiğini görmekteyiz. İnsanlar asırlar boyunca mürekkebe batırılan tüylü kalemleri kullandılar. Ancak bu çok zahmetli bir olaydı. Çünkü sürekli sızıntı yapma problemi vardı. Ve ayrıca mürekkep sayfada çok yavaş bir şekilde kuruyordu. Modern zamanın yazım araçlarından bir olan “Tükenmez Kalem” icat edilip seri...
  • Gönül Sadakası

    03 Haziran 2021 Köşe Yazarları

    Okuyucu tarafından zaman zaman dersler çıkarılacak, kıssadan hisse alınacak metinler geliyor. Neşe ve sevinçler paylaştıkça çoğalır. Üzüntü ve kederler paylaştıkça azalır. İşe öyle dostlar ararız bazen. Bizimle üzülüp, bizimle sevinecek dostlar. Ama her şeyden önemlisi öncelikle bizim kendimizin omuz dayanacak bir dost olmamızdır. Bir hanımefendi anlatıyor: Biraz fasulye ve biraz pilav alarak bakır bir tepsiye koydum. Üzerine patlıcan, salatalık ve bir kaç tane kayısı ekledim... Tam dışarı çıkacaktım ki babam sordu: - “Nereye gidiyorsun kızı...